Heizung rauscht, obwohl sie aus ist: Was Mieter tun können

„Ich wohne in einer Wohnung im obersten Stockwerk und die Heizung in meinem Zimmer rauscht durchgehend seit einem Monat. Von früh bis spät. Und das obwohl sie ausgestellt ist.“ So beginnt ein Thread im Heizungsforum vom 7. Februar 2020. Der Vermieter hatte entlüftet und einen neuen Thermostatkopf probiert. Geholfen hatte beides nichts. Zum Schluss, so der Verfasser, habe der Vermieter erklärt, das sei bei einer Zentralheizung normal, wenn die Nachbarin heize, rausche es eben. Und mit einem empfindlichen Gehör höre man das natürlich besser.

Das Handy des Mieters zeigte nachts über 40 dB, einen Meter vom Heizkörper entfernt 35 dB. Die Heizkörper in Küche und Bad blieben still.

Der Fall ist alltäglich. Trotzdem lohnt die Frage dahinter: Wie kann ein zugedrehter Heizkörper rauschen? Und darf der Vermieter das einfach als normal abtun?

Warum ein ausgeschalteter Heizkörper trotzdem rauscht

Ein „ausgeschalteter“ Heizkörper ist hydraulisch nicht abgeschaltet. Das Thermostatventil schließt nicht vollständig wie ein Wasserhahn, es regelt. Der Ventilteller bewegt sich auf den Sitz zu und lässt dabei einen Spalt, der mit sinkendem Bedarf kleiner wird. Hinter diesem Spalt steht die Pumpe der gesamten Anlage.

Das Fachportal hydraulischer-abgleich.de beschreibt den Zusammenhang knapp: Geräusche hängen neben dem Schwingungsverhalten des Heizkörpers, der Schallübertragung des Rohrnetzes und dem subjektiven Empfinden des Nutzers „entscheidend vom Differenzdruck über dem Thermostatventil ab“. Je höher der Druckunterschied, desto schneller schießt das Wasser durch die Engstelle, und desto mehr Rauschen oder Pfeifen entsteht. Das Portal empfiehlt für Altanlagen einen Differenzdruck im Strang von 100 mbar, mit dem Zusatz, dass nicht 100 mbar am Thermostatventil anliegen sollten, das sei „so gut wie immer viel zu viel“.

Jetzt kommt das Mehrfamilienhaus ins Spiel. In einem Haus mit vielen Wohnungen schließen und öffnen ständig Dutzende Thermostatventile. Ein Beitrag im haustechnikdialog.de vom 31. Mai 2019 zu Pumpen in Mehrfamilienhäusern fasst die Folge so zusammen: Der Volumenstrom ändere sich dort ständig, und deshalb seien bei gleichbleibendem Pumpendruck „Fließgeräusche meistens die Folge“. Meine Einschätzung dazu: Wenn die Hälfte des Hauses morgens die Ventile zudreht, muss die gleiche Pumpe ihren Druck über weniger offene Wege drücken. Die Ventile, die gerade fast zu sind, bekommen ihn voll ab. Messen kann ich das aus der Ferne nicht.

Wie das Wasser zur Wohnung kommt, spielt ebenfalls hinein. Die Steigleitungen laufen senkrecht durch die Geschosse, meist in Schächten oder in der Wand. Meine Einschätzung: Was in ihnen strömt, kann als Körperschall in die Wand gelangen und als Luftschall wieder austreten, oft an einer Stelle, die mit der Ursache wenig zu tun hat. Im Forum schrieb ein Teilnehmer, die Anlage sei so angeschlossen, dass es keine Rolle spielen dürfte, ob die Nachbarin heize. Ein anderer hielt die Engstelle im Durchgangsventil hinter dem Thermostatkopf für den Hauptverdächtigen und die zu stark eingestellte Umwälzpumpe für den Grund, warum Wasser mit Tempo durch die Schikanen muss.

Die üblichen Verdächtigen

Zu hoher Pumpendruck. Der Klassiker. Auf hydraulischer-abgleich.de steht, die Restförderhöhe interner Pumpen in Brennwertgeräten sei oft viel zu hoch, mit unnötigem Verbrauch, Strömungsgeräuschen und schlechter Regelung am Thermostatventil als Folge. Ein Mieter kann daran nichts einstellen, der Heizungsbauer schon.

Fehlender hydraulischer Abgleich. Der Abgleich legt fest, wie viel Wasser jeder Heizkörper und jeder Strang bekommen darf. Ein Ingenieurbüro (K+U Ingenieurgruppe) nennt als Anzeichen eines fehlenden Abgleichs ungleich warme Räume, weit offene Thermostatventile und Strömungsgeräusche an Ventilen. Die Wirkung auf die Akustik haben wir im Beitrag Heizung knackt, gluckert oder rauscht genauer beschrieben: Drei von fünf typischen Heizungsgeräuschen verschwinden mit demselben Eingriff.

Fehlende oder falsch eingestellte Differenzdruckregler im Strang. Sie begrenzen den Druck, der an den Ventilen eines Strangs ankommt. Das Portal hydraulischer-abgleich.de schreibt, ein begrenzter Differenzdruck im Teillastfall schließe Geräuschprobleme nahezu aus. Fehlt so ein Bauteil, fällt der Druck in der Übergangszeit und nachts, wenn die meisten Ventile fast zu sind, genau dorthin, wo er stört.

Überströmventil. Heizung.de beschreibt, dass die Anlage klopfen kann, wenn Pumpe und Überströmventil nicht zusammenpassen: Baut die Pumpe zu viel Druck auf, fange das Ventil an zu vibrieren, und die Geräusche übertrügen sich über die Heizungsanlage.

Luft im System. Gluckern und Blubbern, seltener ein gleichmäßiges Rauschen. Was dagegen hilft, steht ebenfalls im Beitrag über Knacken und Gluckern. Im Forumsfall hatte der Vermieter entlüftet, und das Rauschen blieb. Das spricht gegen Luft als Hauptursache.

Welcher Wert gilt? DIN 4109 und ihre Grenzen

In fast jedem Thread zu diesem Thema taucht die DIN 4109 auf, meist mit der Zahl 30. Sie stammt aus dem Mindestschallschutz im Hochbau. In der Ausgabe von 2018 (DIN 4109-1:2018-01, Tabelle 9) sind die „maximal zulässigen A-bewerteten Schalldruckpegel in fremden schutzbedürftigen Räumen, erzeugt von gebäudetechnischen Anlagen“ festgelegt. Für Wohn- und Schlafräume gilt bei Sanitärtechnik und Wasserinstallationen ein Wert von L_AF,max,n ≤ 30 dB, bei sonstigen fest installierten technischen Schallquellen der Haustechnik ebenfalls ≤ 30 dB. Das „n“ steht für die Nacht, das „max“ für den Maximalpegel mit Zeitbewertung F. Ausdrücklich ausgenommen sind ortsveränderliche Geräte im eigenen Wohnbereich, etwa Staubsauger oder Waschmaschinen.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens ist die Norm ein Planungs- und Bauwert für den Neubau, und ob ein Heizkörper in der eigenen Wohnung genau unter diese Tabelle fällt, ist Auslegungssache. Zweitens ist die Zahl vor Gericht kein Automatismus, wie die Urteile zeigen.

Was Gerichte gesagt haben

Eine Mietminderungstabelle auf msb-ez.de führt mehrere Entscheidungen zu Heizungsgeräuschen auf. Die Ergebnisse gehen auseinander:

• AG Hamburg, Urteil vom 3. Juli 1997, Az. 48 C 249/96: Ein Schallpegel von 30 dB sei unzumutbar gewesen, die Heizungsanlage lag unter Küche und Schlafzimmer. Die Minderung wurde mit Verweis auf die DIN 4109 begründet.
• LG Berlin, NZM 2000, 490: Geräusche der Heizung beeinträchtigten das Schlafzimmer erheblich, der nächtliche Ruhepegel von 20 dB sei um bis zu 10 dB überschritten worden. Das Gericht sprach 7,5 Prozent zu. Die Tabelle vermerkt zu dieser Entscheidung, die DIN 4109 sei „unerheblich“.
• LG Hannover, WuM 1994, 463: Laute Geräusche in der Heizung, 10 Prozent. Der Betrieb der Heizung im Schwachlastbereich sei unerheblich.

Die Quoten sind Einzelfälle aus den Neunzigern und aus dem Jahr 2000, keine Tarife. Interessant ist das Argument zum Schwachlastbereich. Genau dort, wenn die Heizung kaum gefordert ist und die Ventile fast zu sind, rauscht es im Mehrfamilienhaus am ehesten.

Der ausführlichste Fall, den ich im Volltext gefunden habe, stammt vom AG Schöneberg, Urteil vom 30. Mai 2007, Az. 104 a C 590/06, mitgeteilt vom Berliner Mieterverein. Der Leitsatz: Ständiges lautes Rauschen der Heizung sei ein Mangel, den der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht beseitigen muss. Das Gericht ließ sogar offen, ob die 30 dB der DIN 4109 überschritten waren. „DIN-Vorschriften haben ihre Funktion im Baurecht“, heißt es, für die Frage, ob eine Wohnung mangelhaft ist, komme es auf die Sollbeschaffenheit für den vertragsgemäßen Gebrauch an. Die Mieterin hatte das Geräusch wie das eines Wasserfalls beschrieben. Sie hörte es sogar, wenn sie mit Kopfhörern fernsah. Daraus schloss das Gericht auf einen Pegel von etwa 40 dB(A): „Das ist eindeutig zu laut.“

Ein weiterer Satz aus dem Urteil könnte direkt aus dem Forumsthread stammen. Die Geräusche träten unwidersprochen auch dann auf, wenn die Mieter über ihr die Heizungsventile aufdrehen, sodass die Klägerin keine Möglichkeit habe, ihnen durch Abstellen der eigenen Heizung zuverlässig zu entgehen. Das Argument des Vermieters im Forumsfall, die Nachbarin sei schuld, wäre damit juristisch ohne Wert. Es ist sein Haus, seine Anlage, sein Mangel.

Dagegen steht die Einschätzung des Forumsmoderators, der dem Mieter bei 35 dB in einem Meter Abstand schrieb, juristisch habe er da keine Handhabe. Das passt zu § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB: Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Wo die Erheblichkeitsschwelle liegt, entscheidet das Gericht im Einzelfall.

Wer zuständig ist

Ihr Ansprechpartner ist der Vermieter, nicht die Hausverwaltung und nicht der Nachbar. Er ist Vertragspartner und schuldet Ihnen eine mangelfreie Wohnung. Die Reaktion „normal bei Zentralheizung“ ist nach dem Schöneberger Urteil keine Antwort.

Dahinter beginnt die Kette. Gehört das Haus einer Eigentümergemeinschaft, ist die zentrale Heizungsanlage typischerweise Gemeinschaftseigentum. Der Vermieter, der als Eigentümer eine Wohnung vermietet, muss dann die Verwaltung auffordern. Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht. Wie lange das dauert, ist für Sie zweitrangig. Mietrechtlich bleibt es dessen Sache.

Eines sollten Sie sofort tun: schriftlich anzeigen. § 536c BGB verpflichtet den Mieter, einen Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlassen Sie das, kann der Vermieter keine Abhilfe schaffen, und Sie dürfen in dieser Zeit weder mindern noch Schadensersatz verlangen. Ein mündliches „das rauscht übrigens“ im Treppenhaus reicht als Beleg nicht.

Was Sie selbst tun können

Vor dem Brief lohnen ein paar Minuten an der Heizung. Sie bringen keine Lösung, aber Hinweise für die Diagnose.

1. Thermostatkopf ganz aufdrehen und ganz zudrehen, jeweils eine Weile warten. Ändert sich das Rauschen mit der Stellung, sitzt es im Ventil. Bleibt es gleich, kommt es aus dem Rohr. Das ist meine Faustregel, kein Prüfverfahren. Im Forum blieb das Geräusch gleich, auch als der Mieter die Heizung anmachte.
2. Die anderen Heizkörper abhören. Rauscht nur einer, ist es das Ventil an diesem Körper, rauschen mehrere, spricht das für Druck im Strang. Im Forumsfall rauschte nur der Heizkörper im Zimmer.
3. Tageszeit notieren. Rauscht es morgens und abends, wenn das Haus heizt, anders als mittags, hängt es mit dem Verhalten der Nachbarn zusammen.
4. Nichts an den Ventilen verstellen. Die Voreinstellung an einem voreinstellbaren Ventil ist Teil des hydraulischen Abgleichs. Wer sie auf eigene Faust ändert, kann den Strang aus dem Gleichgewicht bringen und hat danach einen Streit mehr.

Wer eine Fußbodenheizung hat, findet die Quellen woanders, nämlich am Verteiler. Das haben wir im Beitrag Fußbodenheizung: Geräusche am Heizkreisverteiler erklärt.

Messen mit dem Handy: nützlich, aber begrenzt

Der Mieter aus dem Forum hat gemessen, und das war richtig. Ein Messwert, auch ein ungenauer, ist besser als „es ist laut“. Seine Grenzen sollten Sie kennen. Smartphone-Mikrofone erfassen nach Angaben des US-Arbeitsschutzinstituts NIOSH Signale ab etwa 30 dB. Nähert sich das Geräusch dieser Schwelle, misst das Telefon zunehmend sein eigenes Rauschen mit, und in einer Studie überschätzten zwei iPhone-Apps unter 40 dB(A) den Pegel. Die Details und eine Anleitung stehen im Beitrag Lärm messen mit dem Handy.

Für Ihren Fall heißt das: Ein Wert von 35 dB beweist weder einen Verstoß gegen die 30 noch sein Gegenteil. Brauchbar ist das Handy für den Verlauf. Messen Sie bei zugedrehtem Heizkörper zu mehreren Tageszeiten, dazu eine Messung mit abgeschalteten eigenen Geräten, und zeichnen Sie zusätzlich auf, was zu hören ist. Das Schöneberger Gericht kam ganz ohne Messung aus und schloss aus dem Kopfhörer-Argument auf den Pegel. Ein Geräuschprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Raum und Ventilstellung wiegt vor Gericht oft mehr als eine einzelne Zahl.

Wer eine Minderung ernsthaft durchsetzen will, lässt am Ende ein Gutachten erstellen. Mit dem Handy bekommen Sie nur den Anfang.

Der Brief an den Vermieter

Ein brauchbarer Brief enthält fünf Dinge: Wohnung und Raum, was zu hören ist, seit wann, zu welchen Zeiten, und dass der Heizkörper dabei zugedreht ist. Dazu eine Frist zur Abhilfe und die konkrete Bitte, die Pumpeneinstellung und den hydraulischen Abgleich der Anlage prüfen zu lassen. Das würde ein Fachmann ohnehin als Erstes ansehen, und im Forum riet der Moderator dem Mieter genau dazu.

Zur Minderung selbst gilt, was auch beim Baulärm gilt: Die Quote steht nicht im Gesetz, sie wird im Einzelfall bestimmt, und die Rechte nach § 536 BGB hängen an der Anzeige. Wer kürzen will, sollte vorher den Mieterverein fragen.

Am Ende

Eine Heizung, die bei zugedrehtem Ventil rauscht, ist kein Zeichen von Überempfindlichkeit. Sie deutet auf eine Anlage, deren Druck nicht zum Haus passt, meist zu hohe Pumpenleistung oder fehlender Abgleich. Dass der Vermieter „normal“ sagt, verrät etwas über seinen Aufwand, nicht über die Physik. Wie laut es sein muss, damit daraus ein Mietmangel wird, bleibt umstritten: Das Amtsgericht Hamburg zog 1997 die Linie bei 30 dB, das Amtsgericht Schöneberg 2007 bei „eindeutig zu laut“. Wer sauber dokumentiert und früh schriftlich anzeigt, steht in beiden Fällen besser da als jemand, der nur genervt ist.

Quellen: Heizungsforum, „Heizung rauscht durchgehend“ (heizungsforum.de, Thread vom 07.02.2020); haustechnikdialog.de, „Heizkreispumpe Konstant- oder Proportionaldruck in MFH“ (31.05.2019); hydraulischer-abgleich.de, Seiten „Differenzdruckregler“ und „Heizungsumwälzpumpe“; K+U Ingenieurgruppe, „Hydraulischer Abgleich: Gleichmäßige Wärme, weniger Geräusche“ (k-u.gmbh); heizung.de, „Die Heizung klopft“; DIN 4109-1:2018-01, Tabelle 9 (zitiert nach der als Anlage zu einer kommunalen Bekanntmachung veröffentlichten Fassung, Gemeinde Oberschneiding); Berliner Mieterverein, AG Schöneberg, Urteil vom 30.05.2007, 104 a C 590/06 (berliner-mieterverein.de, Rubrik Mängelbeseitigung); Mietminderungstabelle (msb-ez.de) mit AG Hamburg 48 C 249/96, LG Berlin NZM 2000, 490 und LG Hannover WuM 1994, 463; §§ 536, 536c BGB und § 18 WEG (gesetze-im-internet.de); NIOSH-Studien zu Schallpegel-Apps, wie im Beitrag zum Handy-Messen ausgeführt.