Baulärm: Wann Mieter die Miete mindern dürfen und wann nicht

In Berlin-Charlottenburg wird eine Baulücke geschlossen, direkt neben einem Mietshaus. Ob der Lärm die Miete mindert, beschäftigt das Amtsgericht Charlottenburg Charlottenburg 2017, das Landgericht Berlin 2018 und am 29. April 2020 den Bundesgerichtshof (VIII ZR 31/18). Der liefert einen Satz, der Mietern wenig gefällt: Nach Vertragsschluss eintretende Geräusch- und Schmutzimmissionen einer Nachbarbaustelle sind "grundsätzlich" kein Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss.

Wer gerade einen Bagger vor dem Schlafzimmerfenster ertragen muss, kann also nicht einfach die Miete kürzen. Aussichtslos ist es trotzdem nicht, und vieles hängt an Dingen, die Sie selbst in der Hand haben.

Zwei Sorten Baustelle, zwei Rechtslagen

Die erste Frage ist, wo gebaut wird. Es gibt zwei Fälle, und sie werden gern verwechselt.

Die Baustelle im eigenen Haus. Der Vermieter modernisiert, saniert das Treppenhaus oder dämmt die Fassade. Er darf das, und Sie müssen es dulden: Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB, Modernisierungen nach § 555d BGB. Die Duldungspflicht heißt aber nicht, dass Sie die volle Miete zahlen müssen. Wenn der Lärm, der Staub und das fehlende Wasser Ihre Wohnung nur eingeschränkt nutzbar machen, mindert sich die Miete nach § 536 BGB von selbst, ohne dass jemand sie kürzen muss. Das Gesetz kennt dafür eine einzige Ausnahme: Bei einer energetischen Modernisierung bleibt die Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB). Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit zählt ohnehin nie (§ 536 Abs. 1 Satz 3).

Die Rechtslage ist hier für Mieter vergleichsweise gut, weil die Baustelle vom Vermieter kommt.

Die Baustelle auf dem Nachbargrundstück. Hier hat der Vermieter mit dem Lärm nichts zu tun, und genau das macht es für Mieter schwierig. Der BGH hat dazu zwei Urteile gesprochen, die man kennen sollte.

Was der BGH 2015 und 2020 entschieden hat

Das erste ist das sogenannte Bolzplatz-Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14). Dort ging es um Lärm von einem neu angelegten Bolzplatz. Das Gericht legte den Mietvertrag ergänzend aus und fragte, was redliche Vertragsparteien vereinbart hätten, wenn sie an eine solche Veränderung gedacht hätten. Das Ergebnis: Der Mieter nimmt an der "Situationsgebundenheit" des Grundstücks teil. Muss der Vermieter die Einwirkung ohne Abwehr- oder Entschädigungsanspruch hinnehmen, weil sie nach § 906 BGB unwesentlich oder ortsüblich ist, dann ist sie auch für den Mieter kein Mangel.

Das zweite Urteil, VIII ZR 31/18 aus dem Jahr 2020, überträgt das auf Baustellen. Das Berufungsgericht hatte die Anforderungen an eine Minderung "zu niedrig angesetzt", rügte der BGH. Dass bei Baulärm nie etwas zu holen sei, folgt daraus nicht. Drei Punkte sind für Mieter wichtig.

Erstens: Es kommt auf die Wohnung an, nicht auf den Lärm an sich. Eine Minderung kommt in Betracht, wenn der Vermieter selbst gegen den Bauherrn vorgehen oder Geld verlangen könnte. Das gilt nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, wenn die Einwirkung wesentlich ist und den Eigentümer über das zumutbare Maß hinaus trifft. Dann darf sich der Ausgleichsanspruch des Vermieters in einer angemessen geminderten Miete wiederfinden.

Zweitens: Eine Vereinbarung, dass die Gegend ruhig bleibt, kann zwar im Mietvertrag stehen. Aber der Vermieter muss darauf "in irgendeiner Form zustimmend reagiert" haben. Der BGH rechnet nur in besonderen Ausnahmefällen damit.

Drittens, und das ist für die Praxis das Wichtigste: Wie viel muss der Mieter beweisen? Das Landgericht Hamburg fasste es 2023 (311 S 5/22) so zusammen: Der Mieter muss darlegen, dass seine Wohnung durch die Baustelle Geräusch- und Schmutzimmissionen ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar und erheblich beeinträchtigen. Ausreichend ist die Beschreibung nach den üblichen Bauphasen. Eine Messung in Dezibel muss er nicht vorlegen, es genügt eine Beschreibung, aus der hervorgeht, um welche Art von Beeinträchtigung es geht und zu welchen Tageszeiten, wie lange und wie oft sie ungefähr auftritt. Das hatte der BGH 2020 so formuliert und am 24. November 2021 (VIII ZR 258/19) bestätigt.

Und der Vermieter? Er trägt nach dem BGH die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen aus seinem eigenen Bereich, etwa dafür, dass ihm weder Abwehr- noch Ausgleichsansprüche zustehen. Das Landgericht Hamburg schrieb dazu, die Vermieterin müsse die Umstände zwischen ihr und dem Bauherrn vortragen, die dazu führten, dass es keine Ansprüche gebe. Nicht alle Gerichte sehen das gleich. Das Landgericht Berlin II verlangte 2024 (64 S 319/21) vom Mieter, auch die Voraussetzungen des Ausgleichsanspruchs darzulegen und zu beweisen. Im Streitfall hängt also viel davon ab, wo geklagt wird.

Was Gerichte tatsächlich abziehen

Zahlen gibt es nur dort, wo Gerichte sie ausdrücklich nennen. Belegt sind diese:

Das Landgericht Hamburg hielt 2023 eine Minderung von 15 Prozent für den gesamten Zeitraum für angemessen, "mit Blick auf die nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Mietwohnung durch Staub, Lärm und Erschütterungen". Es verwies dabei auf das Landgericht München I, das 2016 (31 S 20691/14) bei einer Großbaustelle ebenfalls auf 15 Prozent gekommen war, wie dieselbe Kammer später selbst festhielt. Das Landgericht Berlin erwähnt in einer Entscheidung von 2023 (67 S 178/23) eine einem Nachbarn pauschal zuerkannte Minderung von 20 Prozent für die Bauimmissionen. Zugleich betont dieselbe Kammer, dass die Reduzierung der Zahlungspflicht bei langer, erheblicher Belastung "der Höhe nach maßvoll" und nur vorübergehend sein solle.

Diese Zahlen sind keine Tabelle, die Sie anwenden können. Sie zeigen nur die Größenordnung. Eine Baustelle, die drei Wochen lang laut ist, wird in der Regel weniger bringen als eine, die ein Jahr lang Erschütterungen und Staub erzeugt. Dazu kommt, was für Sie persönlich zählt: Wer im Homeoffice sitzt oder nachts im Schichtdienst schläft, kann die Beeinträchtigung konkreter schildern als jemand, der tagsüber ohnehin außer Haus ist.

Bei Gewerberaum sieht das Kammergericht es übrigens anders. Es entschied 2020 (8 U 1006/20), Lärm und Erschütterungen einer Nachbarbaustelle könnten im Hinblick auf den vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Ausgleichsansprüche des Vermieters gegen den Bauherrn ankomme. Das betrifft aber Geschäftsräume, nicht Ihre Mietwohnung.

Was als zu laut gilt: die AVV Baulärm

Wann ist eine Baustelle rechtlich überhaupt zu laut? Der Maßstab ist die Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm vom 19. August 1970. Sie klingt altmodisch, ist aber bis heute der Bezugspunkt. Ihre Immissionsrichtwerte (Nr. 3.1.1):

• Gebiete, in denen vorwiegend Wohnungen untergebracht sind: tagsüber 55 dB(A), nachts 40 dB(A)
• reine Wohngebiete: 50 dB(A) tags, 35 dB(A) nachts
• Mischgebiete: 60 dB(A) tags, 45 dB(A) nachts
• Kurgebiete, Krankenhäuser, Pflegeanstalten: 45 dB(A) tags, 35 dB(A) nachts

Als Nachtzeit gilt die Zeit von 20 bis 7 Uhr. Zwei Details am Rand. Erstens ist der Nachtrichtwert auch dann überschritten, wenn ein einzelner Messwert den Richtwert um mehr als 20 dB(A) übersteigt (Nr. 3.1.3), einzelne Spitzen zählen also für sich. Zweitens sollen die Behörden Maßnahmen zur Lärmminderung anordnen, wenn der Beurteilungspegel den Richtwert um mehr als 5 dB(A) überschreitet (Nr. 4.1). Genannt werden unter anderem leisere Baumaschinen, leisere Bauverfahren und eine Beschränkung der Betriebszeit lauter Maschinen. Gemessen wird nach der Vorschrift 0,5 Meter vor dem geöffneten, am stärksten betroffenen Fenster (Nr. 6.3.1).

Die AVV gilt allerdings nur für Baumaschinen auf Baustellen, die gewerblichen Zwecken dienen. Der Heimwerker mit der Schlagbohrmaschine im Nachbarhaus fällt nicht darunter. Und: Die Richtwerte sind eine Handhabe gegenüber der Behörde, keine Minderungstabelle. Der BGH hat ausdrücklich gesagt, dass Mieter für die Minderung keine Dezibelmessung brauchen. Wer über den Richtwert kommt, hat ein starkes Argument, wer nicht, kann trotzdem wegen der Dauer oder der Erschütterungen im Recht sein.

Praktisch heißt das: Bei Lärm außerhalb der Tageszeit oder deutlich über den Richtwerten lohnt ein Anruf bei der zuständigen Behörde (je nach Bundesland Umwelt-, Bau- oder Ordnungsamt). Das kostet nichts, und was die Behörde dazu sagt, gehört in Ihre Unterlagen.

Lärmprotokoll, Mängelanzeige, Vorbehalt

Jetzt zum Teil, der Ihnen am meisten nützt. Die Reihenfolge ist wichtig.

1. Mangel sofort anzeigen. Nach § 536c BGB müssen Sie einen Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlassen Sie das, verlieren Sie, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte, das Recht zur Minderung (§ 536c Abs. 2). Schreiben Sie per Mail oder Brief: Baustelle Hausnummer, Beginn, Art der Störung, Bitte um Stellungnahme, Hinweis auf Minderung. Der Beleg, dass Sie es angezeigt haben, ist wichtiger als der Wortlaut. 2. Lärmprotokoll führen. Der BGH verlangt kein Protokoll. Aber die vier Angaben, die er verlangt (Art, Tageszeit, Dauer, Häufigkeit), sind genau die Spalten eines Protokolls. Eine Vorlage und eine Erklärung, was Gerichte daraus machen, finden Sie im Beitrag zum Lärmprotokoll für die Mietwohnung. Bei Baustellen sind zusätzlich Fotos und Staub wichtig: Feinstaub auf der Fensterbank, ein verschmutzter Balkon, Risse an Putzstellen. Wer mit dem Handy misst, sollte wissen, was die Zahl wert ist, der Beitrag zum Lärm messen mit dem Handy erklärt das. 3. Entscheiden: mindern oder unter Vorbehalt zahlen. Hier lauert das eigentliche Risiko. Wenn Sie die Miete kürzen und das Gericht später sagt, es gab keinen Mangel, sind Sie mit Beträgen im Rückstand. Bei Rückstand mit zwei Monatsmieten kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Meine Einschätzung: Bei Baulärm von der Nachbarbaustelle, wo die Rechtslage von der Frage abhängt, ob dem Vermieter Ansprüche nach § 906 BGB zustehen, ist die vorsichtigere Variante, die volle Miete "unter Vorbehalt der Rückforderung" zu zahlen und die Minderung schriftlich anzukündigen. So bleibt der Anspruch erhalten, ohne dass ein Zahlungsrückstand entsteht. Bei einer Baustelle im eigenen Haus, wo der Mangel unstrittig vom Vermieter kommt, ist das Kürzen weniger riskant. 4. Kenntnis bei Einzug. Stand die Baustelle schon, als Sie unterschrieben haben, kann § 536b BGB Ihnen die Rechte nehmen. Das Gesetz schließt Mängel aus, die Sie bei Vertragsschluss kannten. Ein Bauschild vor dem Haus bei der Besichtigung ist kein gutes Argument für eine spätere Minderung.

Eigentümer: Was § 906 BGB hergibt

Gehört Ihnen die Wohnung, ist die Lage eine andere, und eine bessere. § 906 BGB sagt: Sie müssen unwesentliche Einwirkungen dulden. Als unwesentlich gilt es in der Regel, wenn Grenz- oder Richtwerte aus Gesetzen, Verordnungen und bestimmten Verwaltungsvorschriften nicht überschritten werden. Eine wesentliche Beeinträchtigung müssen Sie trotzdem hinnehmen, wenn sie durch eine ortsübliche Nutzung des Nachbargrundstücks entsteht und nicht mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen verhindert werden kann. Aber dann bekommen Sie "einen angemessenen Ausgleich in Geld", wenn die Einwirkung Ihre ortsübliche Nutzung über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt (§ 906 Abs. 2 Satz 2).

Die Höhe hängt nicht an einer Tabelle. Das Landgericht Hamburg verwies darauf, dass sich die Bemessung eines solchen Ausgleichs für ein selbst bewohntes Haus an der hypothetischen Minderung des Mietzinses orientiert (nach BGH, 19.09.2008, V ZR 28/08). Beim Eigentümer ersetzt der Ausgleich vom Bauherrn also, was der Mieter über die Minderung bei seinem Vermieter holt.

Für Mieter folgt daraus: Wenn Ihr Vermieter diesen Anspruch gegen den Bauherrn hat, ist er die Brücke zu Ihrer Minderung. Fragen Sie ihn deshalb schriftlich, ob er den Bauherrn angeschrieben hat und was dabei herauskam. Der Bauherr wird seinerseits argumentieren, die Einwirkung sei unwesentlich, und die Richtwerte der AVV Baulärm sind dafür ein naheliegender Maßstab (§ 906 Abs. 1 BGB verweist auf solche Werte).

Aushalten: was akustisch wirklich hilft

Rechtlich lässt sich vieles regeln, aber die Baustelle bleibt. Was in der Zwischenzeit hilft, ist unspektakulär, und manches davon steht auch in anderen Beiträgen.

Raum wechseln. Der billigste Schallschutz ist Abstand. Wer ein Zimmer auf der von der Baustelle abgewandten Seite hat, sollte dort arbeiten und schlafen, auch wenn es die Abstellkammer ist. Meine Einschätzung: Das bringt oft mehr als jede Maßnahme am Fenster, und es kostet nichts. Fenster schließen und abdichten. Ein gekipptes Fenster lässt deutlich mehr herein als ein geschlossenes. Wo das Fenster schließt, aber trotzdem pfeift oder rauscht, liegt es oft an der Dichtung. Was sich in einer Mietwohnung nachrüsten lässt, steht im Beitrag zum Schallschutz am Fenster nachrüsten. Gehörschutz richtig einsetzen. Schaumstoffstöpsel dämmen meist zwischen 30 und 37 Dezibel nach Herstellerangabe (SNR). Der Haken: Sitzen sie zu flach, verlieren sie zehn bis fünfzehn Dezibel, ein richtig eingesetzter Stöpsel mit SNR 27 schlägt einen schlecht sitzenden mit SNR 37. Wie das geht und welche Modelle taugen, steht im Beitrag zu Gehörschutz kaufen bei dm, Rossmann und Apotheke. Fürs Arbeiten am Bildschirm kommen auch aktive Kopfhörer in Frage, den Vergleich liefert der Beitrag ANC-Kopfhörer gegen Ohrstöpsel im Büro. Schlafen, wenn tagsüber gebaut wird. Wer im Schichtdienst tagsüber schlafen muss, hat mit Baulärm das größte Problem, und genau diese Beeinträchtigung sollten Sie im Protokoll benennen. Was sich im Schlafraum ohne Bohren verbessern lässt, steht im Beitrag zum Schallschutz im Schlafzimmer.

Was bleibt

Wenn die Baustelle im eigenen Haus ist, mindert sich die Miete nach § 536 BGB, außer in den ersten drei Monaten einer energetischen Modernisierung. Wenn sie nebenan ist, mindert sie sich nach dem BGH nur dann, wenn Ihr Vermieter selbst Ansprüche gegen den Bauherrn hätte. Das ist die unbequeme Wahrheit, und sie erklärt, warum die Fälle vor Gericht so unterschiedlich ausgehen: 15 Prozent in Hamburg, 20 Prozent für einen Nachbarn in Berlin, und wo die Voraussetzungen nicht dargelegt werden, nichts.

Anzeige, Protokoll, Fotos und ein Schreiben an den Vermieter, ob er gegen den Bauherrn vorgeht, kosten zusammen einen Nachmittag. Sie entscheiden darüber, ob Sie am Ende 15 Prozent bekommen oder die Erkenntnis, dass es "grundsätzlich kein Mangel" war.

Zum Schluss ein sachlicher Hinweis: Das ist eine Zusammenfassung veröffentlichter Entscheidungen und keine Prüfung Ihres Mietvertrags. Bei höheren Beträgen oder einer drohenden Kündigung lohnt der Gang zum Mieterverein oder zum Anwalt.

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Quellen: BGH, Urteil vom 29.04.2020, VIII ZR 31/18 (NJW 2020, 2884; NZM 2020, 598), Volltext über dejure.org (abgerufen 16.10.2026) · BGH, Urteil vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14 (BGHZ 205, 177), "Bolzplatz", zitiert nach dejure.org (abgerufen 16.10.2026) · BGH, Urteil vom 24.11.2021, VIII ZR 258/19 (NZM 2022, 178), zitiert nach LG Hamburg, dejure.org (abgerufen 16.10.2026) · LG Hamburg, Urteil vom 13.01.2023, 311 S 5/22 (ZMR 2023, 637), dejure.org (abgerufen 16.10.2026) · LG München I, Urteil vom 14.01.2016, 31 S 20691/14, zitiert nach späterem Urteil derselben Kammer, dejure.org (abgerufen 16.10.2026) · LG Berlin, Urteil vom 05.12.2023, 67 S 178/23, dejure.org (abgerufen 16.10.2026) · LG Berlin II, Urteil vom 08.02.2024, 64 S 319/21, dejure.org (abgerufen 16.10.2026) · KG Berlin, Urteil vom 17.09.2020, 8 U 1006/20 (ZMR 2021, 218), Leitsatz nach dejure.org (abgerufen 16.10.2026) · AVV Baulärm vom 19.08.1970, verwaltungsvorschriften-im-internet.de (abgerufen 16.10.2026) · §§ 536, 536b, 536c, 543, 555a, 555d, 906 BGB, gesetze-im-internet.de (abgerufen 16.10.2026) · Wikipedia, "Baustellenlärm" (abgerufen 16.10.2026).

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