Nachbar schnarcht durch die Wand: Was Sie tun können

Am 7. Juli 2008 schrieb ein Anwalt an eine Vermieterin in Bonn: Die Wohnung im zweiten Obergeschoss sei schlecht schallisoliert, die Mieter minderten die Miete um 30 Prozent. Die Wohnung hatten sie erst am 1. Juli bezogen, für 932 Euro im Monat, beworben als „Top renovierte Wohnung im Gründerzeithaus“ und „in ruhiger Lage“. Der Grund für den Brief lag eine Etage tiefer und schnarchte. Drei Wochen später kündigten die Mieter fristlos, Ende August waren sie draußen. Am Ende standen sie vor dem Amtsgericht Bonn und verlangten 8.098,03 Euro: Umzugskosten, Einlagerung, zwei Maklerprovisionen, die Kaution und Anwaltskosten.

Den Prozess verloren sie. Das Urteil (AG Bonn, 25.03.2010, Az. 6 C 598/08) ist bis heute die Entscheidung, auf die sich fast jeder Ratgeber zum Thema bezieht, und es ist gründlicher, als sein Ruf als Kuriosum vermuten lässt. Wer nachts wegen eines Nachbarn wach liegt, erfährt hier, was daraus für die eigene Lage folgt, wann Schallschutz zur Rechtsfrage wird und was sich ohne Anwalt tun lässt. Eine Rechtsberatung ist das nicht, nur eine Einordnung anhand veröffentlichter Urteile.

Was das Gericht in Bonn tatsächlich geprüft hat

Das Gericht ließ ein Sachverständigengutachten erstellen (vom 23.11.2009) und vernahm eine Zeugin. Das Haus stammte von 1897, zwischen den Wohnungen lag eine alte Holzbalkendecke. Für solche Decken gibt es nach Angabe des Gutachters keine DIN-Werte. Er griff auf Erfahrungswerte zurück: In der Literatur liegen alte Holzdecken zwischen 48 und 52 dB Luftschalldämmung, nach seiner eigenen Erfahrung bei etwa 50 dB. Gemessen wurden in der Wohnung der Kläger 49 dB. Das heißt: Die Decke dämmte genau so, wie eine Decke dieser Bauart eben dämmt.

Der Gutachter sagte außerdem im Termin, bei der Anmietung einer Altbauwohnung sei damit zu rechnen, dass tiefe Frequenzen und damit auch Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung zu hören seien. Das passt zu dem, was man über Schnarchen weiß: Der Ton liegt tief, und tiefe Töne gehen durch Decken und Wände am leichtesten. Warum das so ist, steht im Beitrag über Schnarchen im selben Zimmer: Bei Gaumenschnarchern wurde eine Grundfrequenz von im Mittel 103 Hertz gemessen (Acta Oto-Laryngologica, 1998). Genau dort, wo Bauteile am wenigsten leisten.

Das Gericht stellte vier Dinge fest, und jedes davon ist für Betroffene interessant:

1. Der Maßstab ist das Baujahr. Für die Frage, ob der Schallschutz ausreicht, kommt es auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes an. Das Gericht verweist dafür auf den Bundesgerichtshof (NJW 2004, 3174). Das Mietrechtslexikon beschreibt dieselbe Linie anhand zweier BGH-Urteile von 2004, darunter BGH VIII ZR 281/03: Wer in einem Haus von 1918 wohnt, kann keinen höheren Schallschutz verlangen, als er vor 1918 üblich war.
2. „Modernisiert“ heißt nicht „neuer Schallschutz“. Auch bei einer modernisierten Altbauwohnung kann ein Mieter ohne besondere Vereinbarung nicht davon ausgehen, dass die Decke neuzeitlichen Standard hat. In der Anzeige stand außerdem „klassische Altbauwohnung mit Holzböden“.
3. „Ruhige Lage“ meint die Umgebung. Die Formulierung bezieht sich nach allgemeiner Verkehrsanschauung auf Straßenlärm und äußere Einflüsse, nicht auf Geräusche im Haus. Auch eine „ruhige Wohnung“ sei keine Zusicherung, dass keinerlei Wohngeräusche der Nachbarn durchdringen. Dafür wäre laut Urteil eine detaillierte, ausdrückliche Vereinbarung nötig.
4. Das Lärmprotokoll war zu dünn. Die Kläger hatten vom 26. Juni bis 31. August 2008 Buch geführt. Es standen zwölf Einträge mit dem Stichwort „Schnarchen“ darin, ohne nähere Angaben zu Dauer und Intensität. Das Gericht konnte daraus nicht ableiten, dass ihnen die ordentliche Kündigungsfrist nicht zuzumuten gewesen wäre.

Ob Schnarchen als Geräusch „sozialadäquat“ ist, wie es in Juristendeutsch heißen würde, hat das Gericht in dieser Form nicht ausgeführt. Es hat etwas Handfesteres getan: Es hat gemessen, verglichen und festgestellt, dass die Wohnung nicht schlechter war als das, was man in einem Haus von 1897 erwarten darf.

Und was ist mit dem Geld?

Die Kläger bekamen nichts. Die Kanzlei Kilian & Kollegen fasst die Folgen so zusammen: Das Paar musste den ausstehenden Mietzins nachzahlen und die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten, und die Kosten der überstürzten Kündigung blieben bei ihnen. Die Vermieterin hatte laut Urteil mit Restmieten gegen die Kaution aufgerechnet.

Nebenbei: myHOMEBOOK schreibt in seinem Beitrag zur Schadensersatzfrage, das Paar habe 8000 Euro Schmerzensgeld gefordert. Im Urteil steht dagegen eine Aufstellung aus Umzug, Lagerung, Provisionen, Kaution und Anwaltskosten, zusammen 8.098,03 Euro. Das Ergebnis ist dasselbe, der Weg dorthin ein anderer. Wichtiger ist die Schlussfolgerung, die myHOMEBOOK zieht: Mietminderung oder Schadensersatz seien nur dann berechtigt, wenn die Wohnung unzureichend schallisoliert ist, oder wenn im Mietvertrag ein überdurchschnittlicher Schallschutz zugesichert wurde.

Wo es anders aussehen kann: der Maßstab DIN 4109

Der Bonner Fall betraf einen Altbau, und genau das war sein Schicksal. Bei einem Neubau liegt die Latte höher. Die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ konkretisiert die Forderung der Landesbauordnungen, dass Gebäude einen ihrer Nutzung entsprechenden Schallschutz haben müssen. Das Mietrechtslexikon beschreibt die Praxis: Kommt es zum Streit, wird geprüft, ob das Gebäude die Werte der DIN 4109 erfüllt. Für Wohnungstrennwände in Mehrfamilienhäusern sind das nach DIN 4109-1:2018 mindestens R'w 53 dB, für Wohnungstrenndecken 54 dB. Die Details stehen im Beitrag zur DIN 4109 erklärt.

Zum Vergleich: Die 49 dB aus Bonn liegen unter dem Wert, den ein heutiger Neubau erreichen müsste. Das ist mein Rechenvergleich, die Entscheidung stützt sich ausdrücklich nicht darauf, weil die Decke von 1897 nach dem Standard ihrer Zeit zu beurteilen war. Bei einem Haus aus den 1990ern oder jünger sähe die Prüfung anders aus. Sie ist dann eine technische Frage: Hat die Wand die Werte der Norm? Das lässt sich nur messen, nicht erhören.

Die Norm ist dabei ein Mindeststandard, kein Versprechen von Stille. Das Mietrechtslexikon sagt es selbst: Auch bei Einhaltung der DIN 4109 seien Belästigungen durch Geräusche aus benachbarten Wohnungen nicht auszuschließen. Eine Wand mit 53 dB lässt rechnerisch aus 60 dB Schnarchen rund 7 dB übrig (meine Überschlagsrechnung, und die Einzahlangabe ist nur ein Mittelwert über das Spektrum). Bei tiefen Frequenzen gilt die Einzahlangabe ohnehin nur eingeschränkt. Wie Wände dort abschneiden, steht im Beitrag über Schalldämmung der Wand zum Nachbarn.

Ein Fall, in dem Schnarchen etwas durchsetzt hat

Dass Schnarchen vor Gericht nicht immer verliert, zeigt ein zweiter Fall aus der myHOMEBOOK-Recherche. Das Amtsgericht Sinzig (Az. 4 C 1096/97) hatte zu klären, ob ein Vermieter Eigenbedarf anmelden kann, weil er schnarcht. Seine Frau fand deshalb keinen Schlaf und litt unter gesundheitlichen Problemen, das Paar wollte in getrennten Schlafzimmern schlafen und dafür in die größere, bis dahin vermietete Eigentumswohnung ziehen. Die Klage auf Eigenbedarf hatte Erfolg.

Hier verlor also ein Mieter seine Wohnung, weil der Schnarcher der Vermieter war. Für den Nachbarn nebenan ändert das nichts, es zeigt aber, dass Gerichte das Problem ernst nehmen. Sie fragen nur, wer dafür geradestehen muss.

Was Sie selbst tun können, in sinnvoller Reihenfolge

1. Mit dem Nachbarn reden. Klingt banal, steht aber in jedem juristischen Ratgeber zum Thema. Kilian & Kollegen raten, zuerst das klärende Gespräch zu suchen. myHOMEBOOK ebenfalls, danach den Vermieter zu informieren. Ein Schnarcher weiß in aller Regel nicht, dass er durch die Wand zu hören ist, und er kann es nicht abstellen. Aber er kann sein Bett von der Trennwand wegschieben oder einen Arzt aufsuchen. Die Deutsche Gesellschaft für Schlafforschung und Schlafmedizin nennt Schnarchen häufig, bei Männern mittleren und höheren Alters schwanken die Angaben zwischen 20 und 50 Prozent. Ein Ton, der in dieser Form vorgetragen wird („ich höre Sie nachts, mir geht es schlecht, können wir etwas finden?“), kommt in der Praxis weiter als ein Zettel an der Tür. 2. Ein Lärmprotokoll führen, aber ein brauchbares. Die Bonner Kläger scheiterten auch daran. Zwölf Einträge in zwei Monaten mit dem Wort „Schnarchen“ sagen einem Gericht nichts über Dauer und Lautstärke. Wie ein Protokoll aussehen sollte, zeigt der Beitrag Lärmprotokoll-Vorlage für die Mietwohnung. Mehr Gewicht haben Messungen, wie Sie sie im Beitrag zur hellhörigen Wohnung finden, und Zeugen. 3. Das Bett umstellen. Das ist die billigste Maßnahme und meine erste Empfehlung. Das Schlafzimmer liegt oft so, dass der Kopf des Bettes an der Wand zur Nachbarwohnung steht. Dort ist der Abstand zur Schallquelle am kleinsten. Das ist meine Einschätzung aus der Physik, nicht die Aussage einer Studie: Direktschall nimmt im Freifeld mit jeder Verdopplung der Entfernung um 6 dB ab, und wer das Bett von der Trennwand auf die gegenüberliegende Raumseite schiebt, gewinnt in kleinen Zimmern einige Dezibel. Reicht das nicht, ist es einen Versuch wert, das Schlafzimmer ganz in einen Raum zu verlegen, der nicht an die Nachbarwohnung grenzt. Der Aufwand liegt bei einem Nachmittag. 4. Ohrstöpsel, aber die richtigen. Auch hier hilft der Blick auf den tiefen Ton. Das Datenblatt des Schaumstoffstöpsels 3M E-A-R Classic nennt 29,0 dB mittlere Dämmung bei 125 Hertz und 43,1 dB bei 4.000 Hertz. Bei tiefen Tönen dämmen Stöpsel also schlechter, aber Schnarchen aus der Nachbarwohnung ist durch Wand oder Decke schon abgeschwächt und kommt leiser an als im selben Bett. Wer in Seitenlage schläft, findet im Beitrag über Ohrstöpsel für Seitenschläfer Modelle, die nicht drücken. 5. Eine Vorsatzschale als letzte Stufe. Eine entkoppelte Vorsatzschale an der Trennwand ist laut Beitrag zur Wanddämmung die einzige Maßnahme, die wirklich großen Unterschied macht, und zugleich eine bauliche Veränderung. In einer Mietwohnung brauchen Sie dafür die Zustimmung des Vermieters. Was sie kostet und wie man sie richtig baut, steht im Wandbeitrag.

Wann der Vermieter und wann das Ordnungsamt

Wenn das Gespräch nichts bringt, nennt myHOMEBOOK als nächste Stufe den Vermieter, dann Mieterverein oder Deutschen Mieterbund, und als letzte Möglichkeit das Ordnungsamt, wobei Zeugen und Lärmprotokoll helfen. Die Reihenfolge hat einen praktischen Grund: Formale Fehler bei Abmahnung oder Mietminderung können, wie myHOMEBOOK und die Kanzlei Kilian & Kollegen betonen, schnell zum eigenen Problem werden. Die Bonner Kläger haben das erlebt. Wer erst mindert und dann nachfragt, hat im Zweifel auch noch die Miete nachzuzahlen.

Was ich daraus mitnehme

Ein schnarchender Nachbar ist selten ein Rechtsfall und fast immer ein Bauphysik-Problem mit einem Menschen daran. Das Urteil aus Bonn sagt nicht, dass man Schnarchen hinnehmen muss. Es sagt, dass die Wohnung nicht schlechter war als ihre Bauart, und dass „ruhige Lage“ in der Anzeige nichts über die Nachbarn verspricht. Wer in einem Neubau wohnt und trotzdem alles hört, hat bessere Karten, wenn eine Messung die Werte der DIN 4109 verfehlt. Wer in einem Altbau wohnt, sollte sein Geld lieber in Bett, Ohrstöpsel und ein Gespräch investieren als in einen Anwalt.

Geht es dagegen um den Partner im selben Bett, sind andere Mittel gefragt, die der Beitrag Partner schnarcht behandelt.

Quellen

• AG Bonn, Urteil vom 25.03.2010, Az. 6 C 598/08, Volltext bei ra-kotz.de (Kanzlei Dr. Kotz)
• Kilian & Kollegen: „Schnarchender Nachbar ist kein Mietmangel“, 05.04.2022
• myHOMEBOOK: „Kann ich Schadensersatz verlangen, wenn der Nachbar schnarcht?“, 14.05.2024 (darin AG Sinzig, Az. 4 C 1096/97)
• Mietrechtslexikon: „Mietrechtliche Aspekte von Lärm, Wohngeräuschen und Trittschall“ (mietrechtslexikon.de)
• BGH, 26.07.2004, Az. VIII ZR 281/03 (Nachweis über dejure.org)
• DIN 4109-1:2018, Werte nach dem Akustikfuchs-Beitrag zur DIN 4109
• DGSM, Patientenratgeber Schnarchen; Acta Oto-Laryngologica 1998 (Akita); 3M E-A-R Classic, Datenblatt (jeweils nach dem Akustikfuchs-Beitrag zum Schnarchen des Partners)