Lärmprotokoll Vorlage: Was der BGH verlangt und was ein Protokoll vor Gericht wirklich leistet

Ein Mieterpaar in Berlin-Mitte kürzt die Miete um 20 Prozent. Im Haus werden Wohnungen an Touristen vermietet, es gibt Partygeräusche, Musik, Putzkolonnen auf dem Flur. Die Vermieterin kündigt fristlos und verlangt Räumung. Das Amtsgericht hält die Minderung für angemessen, das Landgericht Berlin sieht es anders, die Mieter sollen raus. Am Ende liegen 3.704,68 Euro, die sie unter Vorbehalt nachgezahlt haben, im Streit.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil am 29. Februar 2012 auf (VIII ZR 155/11). Das Landgericht habe die Anforderungen an den Vortrag der Mieter "in unvertretbarer Weise überspannt". Und dann steht in der Pressemitteilung ein Satz, den man in jedem Ratgeber zum Thema sucht und selten findet: Bei wiederkehrendem Lärm ist die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich.

Der Satz ist richtig. Er ist nur gefährlich, wenn man ihn falsch liest. Denn wer ihn als Entwarnung versteht, übersieht, was direkt dahinter kommt, und was Gerichte in der Praxis daraus machen.

Was der BGH tatsächlich verlangt

Die Pressemitteilung Nr. 28/2012 formuliert es so: Es genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz sie ungefähr auftritt. Den Grund liefert das Gesetz. Die Minderung tritt nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes ein. Der Mieter muss einen konkreten Mangel vortragen, das Maß der Beeinträchtigung oder einen Minderungsbetrag muss er nicht beziffern.

Man beachte die vier Angaben: Art, Tageszeit, Dauer, Häufigkeit. Das ist, zufällig oder nicht, genau die Spaltenliste jeder Protokollvorlage. Der BGH hat das Protokoll nicht abgeschafft, er hat es von der Pflicht zur Daueraufgabe des Mieters in eine Hilfe verwandelt. Wer die vier Angaben ohnehin liefern muss, kann sie auch gleich Tag für Tag festhalten, solange die Erinnerung frisch ist.

Fünf Jahre später musste der BGH noch einmal nachlegen. Im Beschluss vom 21. Februar 2017 (VIII ZR 1/16) ging es um einen Mieter in Stuttgart, vierter Stock, ein hellhöriges Haus von 1954. Er hatte die Miete erst um 40,90 Euro, später um 81,80 Euro im Monat gekürzt, der Rückstand lag bei 861,98 Euro, die Vermieterin kündigte fristlos. Mehrere Zeugen hatten den Lärm bestätigt. Die Vorinstanzen fragten trotzdem nur, ob eine bestimmte Nachbarin sich unangemessen verhalte, und ließen offen, ob der Lärm überhaupt existierte.

Der BGH rügte das deutlich. Einem Mieter, der wegen Lärms mindert, gehe es "nicht in erster Linie um die Ursache des Lärms, sondern um die für ihn nachteiligen Auswirkungen bei der Nutzung seiner Wohnung". Und die Minderung hänge nicht davon ab, ob der Lärm durch Baumängel, durch das Verhalten eines Mitbewohners oder durch beides ausgelöst werde. Dass das Landgericht den Zeugenbeweis für ein "schlechthin untaugliches" Mittel hielt, ohne das begründen zu können, verletzte den Anspruch auf rechtliches Gehör.

Zwei Dinge lassen sich daraus mitnehmen. Erstens: Zeugen aus dem Haus sind ein zulässiges Beweismittel. Zweitens: Der Mieter muss die Lärmquelle nicht identifizieren. Er muss beschreiben, was bei ihm ankommt.

Warum ein Protokoll trotzdem Gold wert ist

Hier kommt der Teil, der in den Pressemitteilungen fehlt. Dass die Darlegung genügt, heißt nicht, dass sie bewiesen ist. Bestreitet der Vermieter oder der Nachbar den Lärm, muss derjenige, der sich auf den Mangel beruft, ihn nachweisen. Dann stehen Zeugen, Ortstermin und im Zweifel ein Sachverständiger im Raum, und alle diese Beweismittel beginnen mit derselben Frage: Wann war es?

Ein Fall aus Meerbusch zeigt, wie das aussieht. Eine Wohnungseigentümerin hatte ihre Wohnung an ihre Tochter und deren Mann vermietet, die Mieter minderten ab Mai 2004 um 50 Euro im Monat. Über dem Paar wohnte eine Familie mit zwei Kindern in einer Maisonette mit Stahlrohrtreppe und Massivholzstufen, das Haus galt als extrem hellhörig. Die Eigentümerin führte seit 2004 Lärmprotokolle und reichte sie ein. Die Familie oben schrieb ein Gegenprotokoll mit den Lebensgeräuschen aus der Wohnung darunter.

Das Amtsgericht wies den Unterlassungsantrag ab, ohne Zeugen zu hören: Die Protokolle gäben nur Lebensgeräusche wieder, die zu den "sozial angemessenen normalen Lebensbedürfnissen einer Familie" gehörten. Das Landgericht sah es nach Ortstermin und Zeugenvernehmung anders. Stühlerücken, kräftiges Gehen, Springen, das Herunterspringen von der Treppe waren unten "überaus deutlich" zu hören, normales Gehen und sogar Musik über Zimmerlautstärke dagegen kaum. Es ging also, auch mit Kindern, in einem hellhörigen Haus, ohne dass es knallt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte das am 19. August 2009 (I-3 Wx 233/08) und drohte bis zu 25.000 Euro Ordnungsgeld an.

Das Protokoll hat den Prozess nicht gewonnen. Meine Einschätzung: Ohne die Aufzeichnung ab 2004 wäre ein Streit über fünf Jahre Geräusche vor allem eine Frage des Gedächtnisses gewesen, und das Gericht hatte so eine Liste, nach welchen Geräuschen es beim Ortstermin suchen konnte.

Aus dem Düsseldorfer Fall folgt noch etwas Unbequemes. Ein Protokoll, das nur normale Wohngeräusche auflistet, verliert, auch wenn es sorgfältig geführt ist. Das Gericht unterscheidet zwischen Lärm, den man in einer Wohnanlage hinnehmen muss, und dem, der darüber hinausgeht. Wer "Kind läuft über den Flur, 15:20 Uhr" notiert, schreibt ein Protokoll für die Gegenseite. Der BGH nennt als Maßstab ausdrücklich, dass gelegentliches Feiern und einzelne Streitigkeiten in einem Mehrfamilienhaus "sozialadäquat" sind.

Die Vorlage

Man braucht kein PDF. Eine Tabelle in Excel, ein Notizbuch oder eine Notizen-App reicht, solange die Einträge zeitnah entstehen und sich später nicht unbemerkt ändern lassen. Auf Papier schlägt das ein digitales Dokument, das jederzeit überschrieben werden kann. Diese Spalten haben sich bewährt, weil sie die vier Angaben des BGH abdecken:

Die Beispielzeilen sind frei gewählt und nur zur Illustration der Spalten gedacht. Drei Dinge machen den Unterschied zu einem Protokoll, das nach Beschwerde klingt. Uhrzeiten von bis, nicht "abends". Der BGH verlangt Tageszeit und Dauer. Ein Eintrag mit "22:40 bis 23:55" lässt sich mit der Hausordnung und den Ruhezeiten abgleichen, einer mit "wieder den ganzen Abend" nicht. Beschreiben statt bewerten. "Bass, regelmäßiger Takt, Gesang, Lachen" ist eine Beobachtung. "Rücksichtslos" ist ein Urteil, und das fällt das Gericht. Als Stärkeangabe taugt die Wirkung: Gespräch am Tisch nicht mehr möglich, Einschlafen unmöglich, Fernseher musste lauter gestellt werden. Wer zusätzlich messen will, findet in unserem Artikel zum Lärm messen mit dem Handy, wie weit die Zahlen einer App tragen und warum sie vor Gericht eher zur Beschreibung als zum Beweis taugen. Auch die ruhigen Tage eintragen. Ein Protokoll, das nur die schlimmen Nächte kennt, wirkt wie eine Auswahl, weil es eine ist. "Kein Lärm" in der Zeile von Donnerstag macht die Zeile von Freitag glaubwürdiger. Das gleiche Prinzip haben wir bereits im Artikel zum Hundegebell beim Nachbarn beschrieben.

Wie lange man führen soll, sagt kein Gesetz. Die Ratgeber der Kanzleien nennen meist zwei bis vier Wochen. Das ist Praxiserfahrung, keine Rechtsregel. Bei Lärm, der zweimal im Jahr auftritt, hilft auch ein Jahr Aufzeichnung nicht, bei Lärm, der jede Nacht kommt, genügen zwei Wochen. Wichtiger als die Dauer ist, dass das Muster erkennbar wird.

Zeugen, Tonaufnahmen und die Grenze zur Straftat

Der Meerbuscher Fall und der Stuttgarter zeigen: Wenn es ernst wird, entscheidet oft nicht das Protokoll, sondern wer dazu aussagt. Das Protokoll bestimmt, wen man fragt. Ein Eintrag mit Namen und Datum ("Frau X aus dem 2. OG war am 15.10. um 21:30 Uhr im Flur") ist für den Richter ein Zeuge, den er laden kann. Ein Eintrag "Nachbarn haben es auch gehört" ist es nicht.

Zeugen müssen den Lärm selbst wahrgenommen haben. Wer nur wiedergibt, was der Mieter erzählt hat, hilft wenig. Am besten sind Menschen, die zufällig dabei waren, etwa Besuch, der übernachtet hat, oder Nachbarn, die ein eigenes Protokoll führen.

Bei Tonaufnahmen ist Vorsicht geboten. Nach § 201 StGB wird mit bis zu drei Jahren Freiheitsstrafe oder mit Geldstrafe bestraft, wer unbefugt das nichtöffentlich gesprochene Wort eines anderen auf einen Tonträger aufnimmt. Stimmen und Gespräche durch die Wand sind genau das. Bass, Trittschall, Hundegebell oder eine Waschmaschine sind kein gesprochenes Wort, dort liegt das Problem nicht. Praktisch heißt das: Aufnahmen nur dort, wo kein Gespräch aufgezeichnet wird, und im Zweifel zusammen mit einem Anwalt klären, was im Prozess verwertbar wäre. Das ist keine Rechtsberatung, sondern der Wortlaut des Gesetzes.

Wohin das Protokoll gehört

Ein Protokoll, das in der Schublade liegt, nützt nichts. Es hat drei Adressaten, und die Reihenfolge ist wichtig.

Zuerst der Verursacher, wenn das ohne Eskalation geht. Ein Gespräch oder ein kurzer Brief mit zwei, drei konkreten Einträgen löst überraschend viele Fälle. Viele Nachbarn wissen schlicht nicht, wie weit ihre Geräusche tragen, und ein hellhöriges Haus verstärkt das. Dann der Vermieter oder die Hausverwaltung, schriftlich, mit Protokoll als Anlage und mit Fristsetzung. Die Mängelanzeige gehört dazu, weil das Gesetz (§ 536c BGB) vom Mieter verlangt, Mängel dem Vermieter anzuzeigen, und Rechte einschränkt, wenn das unterbleibt. Wie sich eine Mietminderung auf den Schallschutz stützen lässt, steht im Artikel Schallschutz in der Mietwohnung: Rechte und DIY. Zuletzt Ordnungsamt, Polizei oder Gericht. Bei Lärm nach 22 Uhr hilft ein Anruf bei der Polizei sofort, ein Protokoll nützt dort wenig. Es wirkt über Wochen.

Mein Fazit

Verblüffend am BGH-Urteil von 2012 ist, wie schnell es als Freibrief gelesen wurde. Es gilt für die Darlegung, nicht für den Beweis. Es entlastet den Mieter vor der Klageschrift und lässt ihn danach allein. Die Düsseldorfer Akte zeigt, was ein sorgfältiges Protokoll wert ist: Es hat fünf Jahre Streit nicht verhindert, aber es gab dem Gericht eine Liste dessen, worauf es beim Ortstermin achten konnte.

Wer Lärm hat, der sich wiederholt, soll am ersten Abend anfangen, mit Datum, Uhrzeit von bis und einem Satz zur Art. Das dauert eine Minute pro Eintrag und ist die billigste Rechtsberatung, die es gibt.

Quellen: BGH, Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11, Pressemitteilung Nr. 28/2012 · BGH, Beschluss vom 21.02.2017, VIII ZR 1/16 (NJW 2017, 1877), Volltext auf rechtsportal.de · OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.08.2009, I-3 Wx 233/08, IWW-Abrufnummer 093517 · § 536, § 536c BGB und § 201 StGB, gesetze-im-internet.de · Praxisempfehlung zur Protokolldauer: mietrecht.com, Lärmprotokoll (Stand 08.05.2026)